|
在二手房交易中，上家为了规避税费，下家为了多套取银行贷款，买卖双方有时会签订所谓的“黑白合同”。送至房交中心登记或申请银行贷款的为“白合同”，只供交易登记或贷款使用；双方私下留存的记载真实交易价格的为“黑合同”。如买房人，在2005年5月之后都面临营业税的问题。按规定，出售购买不足五年的房屋，要缴纳成交价的5.5％的营业税。如果上家想在五年内出售房屋的话，就可能想法子减少登记成交价，将原来80万元的成交价写成60万元，用60万元的合同去办理过户手续，以达到少缴营业税的目的。而下家为多从银行贷到款，将合同成交价由100万元写成110万元，按贷款七成的话，可从银行贷款77万元，那么首付就只要23万元就可以了。这时，下家就会要求上家签订黑白合同，110万元的合同拿去登记和贷款，而100万元的合同则由双方留存。
“黑白合同”是为了规避法律或银行的规定，是一种违法的行为。产生争议时，由于双方对合同价格各执一词，自然会主张对自己有利的价格，最终可能因此诉至法院。上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明后一份合同价是为规避税费及骗取贷款等原因而签订。但要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为后一份合同是虚假的，谁就应当承担举证责任。实践中，这样的规定并不全面，因为“黑白合同”同时签订的现象经常发生，前后时间难以认定。所以关键是要证明哪一份合同的价格符合双方的真实意愿。比如，下家为多贷款而将合同价写高，若上家持“白合同”要求下家多付房款，这时下家就应当承担举证责任，说服法官“白合同”上的价格是虚假的。
一句话，不签订“黑白合同”才是对该种风险的最好防范。（作者为上海市德尚律师事务所律师）
|